Apartamentos Construídos para Alugar: O Novo Investimento que Atrai Grandes Fundos
Roberto Navarro
16 de janeiro de 2026
Você já imaginou investir em um prédio novo, planejado desde o início não para vender, mas para gerar aluguel constante? Esse é o cerne do modelo "multifamily" ou residenciais para renda, um segmento que está ganhando força no Brasil e atraindo a atenção de grandes gestoras de capital, mesmo em um ano de juros altos. Embora ainda seja um mercado jovem se comparado a shoppings e galpões logísticos, ele já movimentou mais de R$ 1 bilhão em 2025 e é apontado por especialistas como uma das grandes apostas para os próximos anos.
O Mercado em Números: Um Setor Jovem, Mas com Crescimento Sólido
Dados da consultoria CBRE mostram que o segmento de residenciais para renda movimentou cerca de R$ 1,1 bilhão em 2025. Esse valor, embora represente apenas 3% do total investido em ativos imobiliários no ano, tem um significado importante: foi o segundo maior volume em uma década, superado apenas pelo pico de 2021 (R$ 2,7 bilhões).
O que chama a atenção dos analistas é que esse crescimento ocorreu em um ambiente macroeconômico considerado "super restritivo", com a taxa básica de juros a 15%. Historicamente, juros altos desestimulam investimentos de longo prazo em imóveis, pois aumentam o custo do capital. Conseguir atrair esse volume em um momento difícil sinaliza uma crença forte dos investidores no potencial futuro do setor.
A expectativa geral é de que o início do ciclo de queda dos juros, previsto para 2026, funcione como um potente combustível para novos investimentos. A queda no custo de financiamento deve tornar os projetos mais viáveis e aquecer a atividade dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que já são responsáveis por cerca de 70% do volume anual de transações no mercado imobiliário.
Quem Está Investindo e Como Estão Agindo
O mercado ainda é considerado "muito incipiente" por analistas do Itaú BBA, mas já conta com players importantes e modelos de negócio distintos.
De um lado, estão grandes gestoras internacionais e nacionais fazendo apostas de grande porte. A líder do setor é a Brookfield, gestora canadense que fez o maior negócio da história do segmento no Brasil em parceria com a Luggo (empresa da MRV). Em 2025, outras gestoras, como a Brio em associação com a americana Greystar, também entraram no jogo, indicando um interesse crescente de capital especializado.
Do outro lado, estão companhias que estão descobrindo o modelo na prática e adaptando seus negócios. Dois casos ilustram bem caminhos diferentes:
As Chaves do Sucesso e os Diferenciais Competitivos
Os empreendimentos bem-sucedidos nesse modelo não são simplesmente prédios de apartamentos comuns. Eles são planejados com lógica comercial e de gestão, o que inclui:
Oportunidades e Como um Pequeno Investidor Pode Participar
Para o grande público, investir diretamente em um prédio inteiro destinado à locação é inviável. No entanto, existem formas de se expor a essa tendência:
Conclusão: Uma Tendência com Espaço para Amadurecer
O mercado de residenciais para renda no Brasil está longe do volume visto em países como os Estados Unidos, mas os números de 2025 mostram que ele já saiu da teoria e começou a andar. A combinação de um cenário de juros em possível queda, a profissionalização da gestão e a demanda por alternativas de moradia flexíveis nas grandes cidades criam um ambiente fértil para seu crescimento.
Para investidores, representa uma nova classe de ativo, com potencial de oferecer renda recorrente e proteção contra a inflação. Para o mercado como um todo, significa a chegada de um modelo mais institucional e eficiente de oferta de moradia para locação. Embora os R$ 1,1 bilhão de 2025 pareçam modestos diante do tamanho do setor imobiliário, eles são um sinal claro de que uma nova forma de pensar o patrimônio residencial está ganhando força — e veio para ficar.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Qual a diferença entre um prédio "multifamily" e um condomínio comum com muitos apartamentos para alugar?
A diferença principal está no propósito e na gestão. Um condomínio comum é composto por donos individuais que decidem, de forma independente, se alugam ou não suas unidades. Já um empreendimento "multifamily" é concebido, construído e gerido 100% para locação, por um único dono (um fundo, por exemplo) ou por um conjunto de cotistas com regras claras. Isso garante padronização, gestão profissional única e foco total na experiência do locatário.
A recuperação do setor hoteleiro, citada na reportagem, influencia esse mercado?
Sim, e de duas formas. Primeiro, indicadores positivos de hotelaria (como alta na diária média e na ocupação em São Paulo) mostram uma demanda aquecida por hospedagem, o que benefecia diretamente os modelos voltados para locação de curta temporada, como o da Alfa Realty. Segundo, essa recuperação sinaliza um aumento no poder de consumo e deslocamento das pessoas, o que pode se refletir também em maior demanda por aluguéis mensais em localizações privilegiadas.
Investir em um FII de "multifamily" é mais arriscado do que em um FII de shoppings?
O perfil de risco é diferente. O setor de shoppings no Brasil é considerado "bem-desenvolvido", ou seja, mais maduro e com histórico de resultados mais longo. O "multifamily" é um setor "incipiente" (nascente), o que geralmente implica em maior risco, mas também em maior potencial de crescimento. É um investimento mais adequado para quem tem um perfil que tolera volatilidade em troca de participar de uma tendência no início. A diversificação entre diferentes tipos de FIIs sempre é uma estratégia recomendada.
